Принципы оценки, связанные с рыночной средой

Принцип внешних изменений – основан на том, что стоимость предприятия, его имущества зависит от состояния внешней среды, степени политической и экономической стабильности в стране. Поэтому для того, чтобы рассмотреть возможные способы использования данного предприятия, необходимо исходить из условий рыночной среды.

Спрос на рынке, возможности развития бизнеса, изменение экономических и финансовых условий, международные события, социальные и природные факторы, появление новых технологий и другие факторы определяют альтернативные способы использования предприятия, например:

• стоимость пейджинговой станции снижается за счёт развития мобильной связи;
• отмена налоговых льгот повлечет снижение стоимости предприятия;
• функционирующее предприятие дороже только что построенного.

Принцип конкуренции основан на том, что рыночные цены устанавливаются на определённом уровне с учётом конкуренции. Если в каком-то районе деловая конкуренция сильна, то строительство ещё одного магазина или офисного здания может оказаться убыточным.

Если отрасль, в которой действует предприятие, приносит избыточную прибыль, то она привлекает капиталы, так как в неё пытаются проникнуть и другие предприниматели. Это увеличит предложение в будущем и снизит норму прибыли. Отсюда следует, что при оценке стоимости предприятий необходимо учитывать степень конкурентной борьбы в данной отрасли в настоящее время и в будущем.

Если ожидается обострение конкурентной борьбы, то при прогнозировании будущих прибылей данный фактор можно учесть либо за счёт прямого уменьшения потока доходов, либо путём увеличения фактора риска, что опять же снизит текущую стоимость будущих доходов. При этом итоговая оценка рыночной стоимости предприятия не может превышать текущих цен предложения его аналогов.

Принцип спроса и предложения – основан на определении стоимости объекта соотношением спроса и предложения на рынке недвижимости. Стабильное соотношение – стабильные цены.

Если на рынке предлагается мало прибыльных предприятий (спрос превышает предложение), цена на них будет выше стоимости. На спрос и предложение воздействуют такие факторы, как уровень доходов, изменение численности и вкусов населения, величина налогов, доступность финансовых ресурсов, величина кредитной ставки и др.

Стоимость будет увеличиваться с возрастанием спроса и падением предложения. Но на рынке предприятий могут быть рыночные искажения (монополизм собственника, контроль государства по продаже предприятий).

Принцип соответствия – основан на том, что если предприятие соответствует стандартам, предпочитаемым в данное время в конкретной местности, то цена будет приближена к среднерыночным значениям. Учитывается, в какой степени архитектурный стиль, уровни удобств и услуг, предлагаемых застройкой земли, отвечают потребностям и ожиданиям рынка.

Если предприятие не характерно для данной местности, т. е. не соответствует требованиям рынка по оснащённости производства, технологии, уровню доходности и т. д., то цена на него, скорее всего, будет ниже среднего. Предприятия не должны быть одинаковыми, но должны соответствовать определённым рыночным стандартам, характерным для конкретного времени и места.

С принципом соответствия связаны:

• принцип регрессии, заключающийся в том, что рыночная цена предприятия, которое характеризуется излишними применительно к данным рыночным условиям улучшениями, может не отражать его реальной стоимости и быть ниже реальных затрат на его формирование; отсутствие соответствия в окружающем районе, например наличие дешёвых бизнесов по соседству с дорогим, способно снизить стоимость последнего;
• принцип прогрессии, согласно которому рыночная цена предприятия зависит от функционирования соседних объектов (цена склада будет выше за счёт наличия железнодорожной ветки).

Принцип экономического разделения – гласит, что имущественные права следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта.

Возможно следующее разделение прав:

• физическое – разделение прав на пользование воздушным пространством, поверхностным участком земли и недрами;
• по времени владения – различные виды аренды, пожизненное владение, будущие имущественные права;
• по видам имущественных прав – совместная аренда, партнёрство, траст, опцион, корпорация;
• по правам кредитора вступить во владение предприятием – закладные, залоги, судебные залоги, участие в капитале.

Производственное помещение, например, можно продать вместе, а можно отдельно от имеющегося оборудования.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) – основан на учёте возможных способов использования имущества в зависимости от условий рыночной среды. В процессе определения стоимости бизнеса названный принцип применяется для оценки в целях реструктуризации.

Спрос на рынке, возможности развития бизнеса, местоположение предприятия и другие факторы определяют альтернативные способы использования предприятия. Наряду с экономическим разделением результатом такого анализа является определение наилучшего направления использования собственности предприятия. Наиболее вероятное и рентабельное на момент оценки использование объекта обеспечивает его самую высокую текущую стоимость.

Ограничения для варианта ННЭИ:

• максимальная доходность – определяется в результате анализа будущих доходов от альтернативных вариантов использования с учётом риска инвестиций;
• финансовая обоснованность – обоснование целесообразности финансирования инвестиционного проекта, отражающее способность этого проекта обеспечить доход, достаточный для возмещения расходов инвесторов и получения ожидаемого дохода на вложенный капитал;
• физическая (техническая) осуществимость наиболее доходного варианта использования определяется в результате анализа транспортной доступности, возможности подключения к коммунальным удобствам, анализа затрат и сроков реализации проекта, учёта качества грунта, предназначенного под застройку участка, вероятность стихийных бедствий;
• соответствие законодательству – соответствие варианта использования экологическим нормативам, правилам пожаробезопасности, строительным ограничениям и т. п.

При оценке недвижимости принцип ННЭИ является ключевым, на нём базируется решение о величине стоимости объекта оценки. Возможна ситуация, когда в центре большого города торговые помещения в среднем стоят вдвое дороже жилых.

Продавец квартиры на первом этаже с окнами на шумную улицу, которая может быть без особых затрат переоборудована в магазин, может не подозревать о таком способе её использования и назначить цену продажи, ориентируясь на цены сделок с жилыми помещениями, т. е. недооценить продаваемое имущество. Именно поэтому при оценке недвижимости определение ННЭИ оцениваемого объекта является обязательным.

Принцип ННЭИ важен и при анализе стоимости земельного участка. В случае отличия текущего использования земли от наилучшего и наиболее эффективного стоимость пустующего земельного участка может превышать стоимость имеющихся на нём улучшений и может быть принято решение об их сносе с целью использования участка оптимальным образом. Например, участок с индивидуальным домом в районе коммерческой застройки желательно отдать под такую застройку.

Если текущее использование земельного участка отлично от наилучшего варианта использования, но стоимость имеющихся на нём зданий и сооружений превышает его стоимость, то текущее использование будет продолжаться до тех пор, пока стоимость земли при условии её наилучшего использования не превысит стоимость имущества при текущем использовании.

Результаты анализа лучшего и наиболее эффективного использования учитываются при определении стоимости имущества, при выборе варианта строительства и реконструкции, при анализе инвестиционных проектов. При определении стоимости бизнеса принцип ННЭИ применяется, если оценка проводится в целях инвестирования, реструктуризации, разработки плана развития.