Правовое регулирование иных кроме договоров купли-продажи, аренды, залога (ипотеки) сделок с земельными участками сельскохозяйственного назначения

Земельный участок может отчуждаться и приобретаться как возмездно, так и безвозмездно. Поэтому законодательство  выделяет в качестве одного из оснований  возникновения прав на землю договор дарения, в силу которого происходит безвозмездная передача  земельного участка одной стороны, дарителя, другой стороне, одаряемому.

Для того чтобы стороны более ясно представляли свои права и обязанности, п. п. 2 и 3 ст. 574 ГК РФ требует, чтобы договор дарения земельного участка должен быть  заключен  в письменной форме и зарегистрирован в государственном органе регистрации сделок с земельными участками.

Реализация имущества (земельного участка)  осуществима в обмен либо на деньги, либо на другое имущество  (земельный участок). Вследствие этого наряду с куплей-продажей и дарением необходим договор мены земельного участка, который допускается в целях рационализации землепользования в несельскохозяйственных целях, а также для удовлетворения законных интересов граждан и юридических лиц.

Этот договор помещен первым в главе 31 раздела 1У части Второй ГК РФ (ст. ст. 567-571) среди других видов договоров после договора купли-продажи, что в определенной степени показывает значение, которое придает ему законодатель.

На договор мены    распространяются все основные положения о купле- продаже о форме договора, правах и обязанностях продавца и покупателя, моменте возникновения права собственности, риске случайной гибели  или порчи переданных по договору вещей, ответственности за недостатки,     если это не противоречит правилам главы 31 и существу мены.

Сторонами договора мены могут быть как граждане, так и юридические лица, обладающие земельными участками на основании права собственности и иных вещных прав,  которым впервые право совершать все не запрещенные законом  гражданско-правовые сделки с земельными участками, в том числе и договоры мены, было предоставлено Указом Президента РФ от 27 октября 1993 г. «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» (п. 2).

Данное положение в полной мере относится и к договору обмена земельными участками. Потому для изменения целевого назначения (целевого использования) земельных участков при обмене земельных участков в отношении земель несельскохозяйственного назначения необходимо получить специальное разрешение местной администрации по месту нахождения земельного участка.

Предметом договора обмена с участием  граждан и юридических лиц могут быть не только земельные участки, принадлежащие им на праве собственности, но и другие виды имущества.

Такой обмен земельных участков на другие виды имущества оформляется договором, в котором фиксируются его стороны, характеристика земельных участков и других видов имущества, являющихся предметом обмена, возможная компенсация при обмене неравноценными земельными участками, порядок расчетов и другие требования о ценах и расходах,  о переходе права собственности на обмениваемые  земельные участки.

В современной коммерческой практике значительное распространение получили гражданско-правовые сделки, по которым осуществляется передача собственником  земельного участка или его части  в качестве взноса в уставные фонды (капиталы) акционерных обществ, товариществ, кооперативов. Предметом таких гражданско-правовых сделок могут быть только земельные участки, находящиеся в собственности граждан и юридических лиц.

В случае спора, арбитражные суды признавали право собственности на земельные участки за сельскохозяйственной организацией, а свидетельства граждан недействительными, мотивируя это тем, что гражданин внес земельную долю в соответствии с  постановлением Правительства Российской Федерации от 29 декабря 1991 г. N 86 «О порядке реорганизации колхозов и совхозов» внес земельную долю в уставный капитал сельскохозяйственной  организации.

В ст. 52 ГК РФ предусмотрено, что в учредительном договоре учредители обязуются создать юридическое лицо, определяют порядок совместной деятельности по его созданию, условия передачи ему своего имущества и участия в его деятельности, а также условия и порядок распределения между участниками прибыли и убытков, порядок управления деятельностью юридического лица, выхода учредителей из его состава.

При этом нельзя не учитывать, что несоответствие учредительных документов юридического лица по закону влечет отказ в регистрации юридического лица (ст. 51 ГК РФ).

Для договора ренты  ст. 584 ГК РФ предписывает  нотариальную форму  с последующей государственной регистрацией, которым придается конститутивное значение.

Договор признается,  таким образом,  заключенным с  момента облечения  соглашения в соответствующую форму, а не с момента передачи земельного участка плательщику ренты. Следует особо обратить внимание на то, что в соответствии с нормами ст. 585 ГК РФ получатель ренты передает принадлежащий ему земельный участок (земельную долю) плательщику ренты в собственность  за плату или бесплатно.

Так, к договору ренты применяются правила ГК РФ о последствиях неисполнения продавцом обязанности передать товар свободным от прав третьих лиц (ст. 460), о порядке и условиях оплаты товара (ст. 486).  При безвозмездной передаче земельного участка (земельной доли) в собственность плательщика ренты к данным отношениям применяются нормы Главы 34 ГК РФ, регулирующей порядок и условия передачи имущества по договору аренды.