Главная » Справочник » Аграрное право » Правовое регулирование аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения

Правовое регулирование аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения

В числе гражданско-правовых сделок важнейшее значение для возникновения прав на землю имеетдоговор аренды земельных участков, который является самостоятельным видом землепользования, производным от права собственности и имеющей свои экономические и юридические особенности.

Правовое регулирование аренды земельных участков осуществляется на основе Главы 34 ГК РФ, содержащей общие положения об аренде и специальные правила об аренде отдельных имущественных объектов.

В п. 2 ст. 607 ГК РФ содержится особая оговорка о том, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. Наличие такой оговорки вполне закономерно, так как в специальном законодательстве должны найти отражение особенности земли как природного ресурса, недвижимого имущества, объекта права собственности и иных прав на землю

Легальное определение договора аренды как двусторонней сделки дано в ст. 606 ГК РФ. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение или во временное пользование.

К участникам арендных отношений ГК РФ (ст. 608) относит арендодателей: собственника, лиц, управомоченных законом или собственником сдавать имущество в аренду, и арендаторов. Арендодателями земельное законодательство признает собственников земельных участков (земельных долей), лиц, имеющих земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения.

К видам договора аренды земельных участков ЗК РФ (ст. ст. 22, 38) и Федеральным законом об обороте земель (ст. ст. 9-10) отнесены:

договоры аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставленные гражданам и юридическим лицам в аренду на торгах (конкурсах, аукционах), предметом которых является право на заключение договора аренды;
договоры аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, переданные гражданам и юридическим лицам в аренду из фонда перераспределения земель в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации;
договоры аренды находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с множественностью лиц на стороне арендодателя, переданного в аренду сельскохозяйственным организациям и крестьянскому (фермерскому) хозяйству в соответствии с требованиями земельного законодательства;
договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности и выделенного в счет земельных долей, переданному сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству без проведения торгов.

В ГК и других законах выделяются договоры аренды земельного участка, принадлежащего гражданам и юридическим лицам на праве собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, на котором находятся здания, строения и сооружения.

Максимальный срок аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, – 49 лет (п. 3 ст. 9 закона об обороте земель).

Это совершенно новое и важное положение для земельного законодательства, обеспечивающего максимальную продолжительность арендных отношений и защиту земельных прав сельскохозяйственных коммерческих организаций и крестьянских (фермерских) хозяйств.

Ранее, как известно, действовало преимущественное право покупки арендованного земельного участка сельскохозяйственного назначения субъектом Российской Федерации (муниципальным образованием), ограничивающее права арендатора.

Новое законодательство отменяет эти ограничения и закрепляет гарантии возобновления договора аренды, которые могут активно применяться для защиты прав и законных интересов добросовестных арендаторов и являются важным стимулом в эффективном использовании земель сельскохозяйственного назначения.

Закон об обороте земель (в ред. от 29 декабря 2010 г.) предусматривает три варианта предоставления гражданам и юридическим лицам в собственность или аренду земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Первый вариант-это процесс проведения торгов (конкурсов, аукционов) и продажи находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение аренды договоров аренды таких земельных участков в соответствии с правилами, установленными ст. 38 ЗК РФ.

Торги проводятся в тех случаях, когда подано два и более заявления на предоставление гражданам и юридическим лицам в собственность или аренду земельных участков.

Второй вариант-предоставление земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) в соответствии с правилами, установленными ст. 34 ЗК РФ. Эти правила применяются лишь в тех случаях, когда имеется только одно заявление о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду.

Третий вариант – предоставление земельного участка, находящегося в муниципальной собственности и выделенного в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности.

Управление и распоряжение таким земельным участком осуществляется органом местного самоуправления, обладающим правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со ст. 11 ЗК РФ.

На основании решения органа местного самоуправления такой земельный участок передается в порядке, установленном п. 5 ст. 10 закона об обороте земель (в ред. от 29 декабря 2010 г.) использующим такой земельный участок сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству в собственность или в аренду без проведения торгов.

Регулируя процедуру продажи находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение аренды договоров аренды таких земельных участков, п.2 ст. 10 закона об обороте земель возлагает на исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления обязанность информировать предварительно и заблаговременно через средства массовой информации граждан и юридических лиц о наличии предполагаемых для такой передачи в аренду земельных участков.

Сообщение об этом публикуется в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации. При этом следует иметь в виду, что решение о передаче земельных участков в аренду допускается при условии, что в течение месяца со дня опубликования сообщения не поступили иные заявления.

Организация и проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков, а также права на заключение договоров аренды таких земельных участков осуществляется в соответствии с требованиями ст.22, 30, 30.1, 30.2, 38, 38.1,38.2. ЗК РФ, ст. ст. 447-449 ГК РФ, ст. 10 Закона об обороте земель 2002 г.

В рассматриваемой сфере действуют также Правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной и муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договора аренды таких земельных участков, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 11.11.2002г. №808 (с изм. от 29 декабря 2008 г.).

Помимо этого действуют нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления, регулирующие приобретение на торгах земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность или аренду.

Согласно ст. 65 ЗК РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов РФ или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления.

В настоящий момент времени действует Постановление Правительства РФ от 16 июля 2009 г. № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».

Предыдущая статья Правовое положение некоммерческих организаций в сельском хозяйстве Следующая статья Правовое регулирование реорганизации, несостоятельности, ликвидации крестьянских (фермерских) хозяйств

Статьи по теме