Инвестиционная фаза жизненного цикла

Инвестиционная фаза жизненного цикла является фазой реализации проекта и состоит из четырёх элементов управления. Общее планирование. Общее планирование решает задачи управления на долгосрочную, среднесрочную и краткосрочную перспективу. Стратегическое планирование определяет конечные цели управления по решению политических, социальных, материальных задач на долгосрочную перспективу более 3 лет.

Разработка ТЭО. Результатом этой работы является разработка технико-экономического обоснования плана реализации проекта (ТЭО). Стоимость ТЭО составляет от 6 до 15% от стоимости проекта. ТЭО включает в себя: юридическое обоснование проекта, разработка рыночной концепции функционирования объекта, разработка архитектурно-строительной части, проектно-сметной документации, финансового плана.

В юридической части рассматриваются вопросы назначения участка, правовые ограничения (например, сервитут, если он есть), санитарные нормы, отметки государственного репера, обременения (например, обязательное условие строительства подземной автостоянки или расселения жильцов и т.д.). На этом этапе проводится заключение договоров с участниками проекта: органами местной власти, инвесторами и т.д.

Разработка концепции включает в себя исследование рынка и определение места реализованного проекта в нём с учётом социальных, культурных, политических, экономических и других факторов. Разработка архитектурно-строительной и проектно-сметной части проводится соответствующими специалистами – архитекторами, проектировщиками, конструкторами, специалистами. На этом этапе оцениваются экологические вопросы, техническое оснащение объекта, общие технические параметры всего объекта и его элементов, которые будут заложены в договор с подрядчиком.

Одним из важнейших элементов ТЭО является финансовый план. Финансовое планирование включает в себя оценку финансовой целесообразности реализации проекта, объёмы и сроки финансирования, источники и условия финансирования, риски и издержки при реализации проекта, экономические показатели. На всех этапах реализации инвестиционного проекта необходимо отслеживать и анализировать возможные риски. Это позволит своевременно принимать нужные решения по минимизации их возникновения или снижения степени влияния.

После разработки планов проектно-изыскательских работ, технико-экономического обоснования (ТЭО), проводится их экспертиза, согласование, утверждение. Разрабатывается, согласовывается и утверждается проект строительства, рабочая документация, проект организации строительства. Организуется финансирование проекта и получение разрешения на строительство.

Проведение торгов и заключение договоров. После завершения этапа планирования и ТЭО, наступает этап непосредственного исполнения проекта строительства. Первой задачей на этом этапе является поиска подрядчика. Как правило, это происходит с помощью конкурса подрядных предложений – тендера. Проведение тендера является важной рыночной схемой поиска наиболее подходящего предложения по стоимости, срокам, условиям, качеству реализации проекта.

Проведение тендера состоит из нескольких этапов: подготовительного, проведения торгов и оценке конкурсных предложений (выбор победителя) и подготовки и заключения контракта с победителем торгов. (Подготовка и проведение торгов проводится в соответствии с «Положением о подрядных торгах в Российской организации» и Законом РФ «О конкуренции и ограничении монополистической деятельности в Российской Федерации».)

Этап проведения торгов и оценке конкурсных предложений включает в себя:

• приём оферт претендентов (исполнитель – тендерный комитет, оференты);
• разработка и утверждение регламента (исполнитель – тендерный комитет);
• вскрытие оферт и их экспертиза (исполнитель – тендерный комитет);
• оценка тендерных предложений (исполнитель – заказчик, организатор торгов, тендерный комитет, оференты).

После проведения тендера и определения победителя заказчик производит подготовку и заключение с ним контракта на производство работ. Проведение торгов не обязательно, если застройщик сам выступает в роли подрядчика. После получение разрешения на строительство от властей, подрядчик приступает к производству работ.

Перед началом работ подрядчиков и поставщиков составляется перечень объектов (участков, видов работ) строительства, определяется объём работ по каждому из них, определяется потребность в рабочей силе, машинах и механизмах, в материалах. Разрабатывается общий календарный план работ, составляется сводная смета затрат, разрабатывается стройгенплан. На конкурсной основе проводится выбор подрядчиков, поставщиков материалов и оборудования, разрабатываются и заключаются договора.

Строительство. После завершения этапа планирования, ТЭО и выбора подрядчика наступает этап непосредственного исполнения проекта строительства. Разрабатываются плана реализации проекта. Перед началом работ подрядчик составляет перечень объектов (участков, видов работ) строительства, определяется объём работ по каждому из них, определяется потребность в рабочей силе, машинах и механизмах, в материалах. Разрабатывается общий календарный план работ, составляется сводная смета затрат, разрабатывается стройгенплан.

На конкурсной основе проводится выбор поставщиков материалов и оборудования, разрабатываются и заключаются договора. Составляются объектные календарные планы работ и поставки ресурсов, составляются объектные (локальные) сметы. Открытие объекта – начало работ. Составляются календарные планы по стадиям строительства, разрабатываются недельносуточные планы, организуется контроль производства работ и расходования ресурсов.

Надзор за строительством, подключение к сетям общих коммуникаций, к сети дорог осуществляется местными властями в Москве это Инспекция главного архитектурно-строительного надзора (ИГАСК). Управление строительством может осуществляться заказчиком, специализированной или сервейерской фирмой. Девелопер осуществляет управление самостоятельно. После завершения строительства производится сдача объекта заказчику и проводится оценка результатов реализации объекта.